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La réforme du permis de construire

A compter du 1er mars 2012, de nouvelles règles de calcul des surfaces de plancher s'appliqueront pour l'obtention du permis de construire. Cette réforme intervient dans le but d’unifier et simplifier le mode de calcul des surfaces de plancher qui posait tant de problèmes d’interprétation entre surface de plancher hors œuvre brute (SHOB) et surface de plancher hors œuvre nette (SHON). Les échanges avec tous les acteurs concernés avaient fait apparaître que ces surfaces étaient devenues au fil des années peu représentatives de la surface réellement habitable.
Désormais, il faut entendre par « surface de plancher » l’ensemble des surfaces de plancher des constructions closes et couvertes, comprises sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre calculée à partir du nu intérieur des murs. Tous les décrets d'application de cette réforme n’étant pas parus, il restera à préciser les conditions dans lesquelles pourront être déduites les surfaces des vides et des trémies, des aires de stationnement, des caves ou celliers, des combles et des locaux techniques, ainsi qu’une part des surfaces de plancher des immeubles collectifs.
Le calcul des surfaces est désormais simplifié. Il s’inscrit en filiation directe avec le calcul de la surface taxable. Il arrête la base d’imposition de la taxe d’aménagement qui aura la même définition de base. La « surface de plancher » comporte uniquement quelques déductions supplémentaires par rapport aux déductions prévues pour la surface taxable.
Mais l'un des traits saillants de la réforme réside dans le fait d'abandonner le précédent mode de calcul qui prenait en compte les murs extérieurs pour l'évaluation de la surface hors œuvre nette. Cela avait pour effet pervers d'inciter à réduire l'épaisseur des murs afin d’optimiser les droits à construire au détriment de l’isolation. L’absence d’intégration des murs extérieurs dans les nouvelles règles de calcul contribue donc à permettre à ce que la performance énergétique des bâtiments soit valorisée.
Une autre caractéristique de la réforme est de contribuer à la densification foncière en raison du bonus de constructibilité qu'elle provoque. De ce fait, le nouveau dispositif s’oppose à l’étalement urbain et est aussi de nature à provoquer en zone semi urbaine et rurale un agrandissement des surfaces constructibles.
A partir du 1er mars 2012, de nouveaux formulaires d’autorisations d’urbanisme devront être utilisés. Ces nouveaux formulaires sont d'ores et déjà accessibles en ligne sur www.service-public.fr


Marie-Françoise Boé
Architecte DPLG


Source : Décret n° 2011-2054 du 29 décembre 2011 pris pour l'application de l'ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l'urbanisme JORF n°0303 du 31 décembre 2011 page 22982 texte n° 9.


Nota : Le décret du 29 décembre 2011 modifie le code de l’urbanisme en ses articles R 112-1, R 112-2, R 421-2, et 421-9, R 421-14, R 421-17, R 111-18-9, R. 131-26 et le code général des impôts en son article 310-0 H de l'annexe II (§ 4° §§ b).
 

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